中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模紅利時(shí)代正在逝去。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年千億房企數(shù)量為34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企權(quán)益銷售金額同比僅增長(zhǎng)6.5%。
行業(yè)整體降速已是大勢(shì)所趨，單靠規(guī)模擴(kuò)張的路徑已無(wú)法走通，唯有均衡發(fā)展的房企才能突圍而出，從企業(yè)規(guī)模、盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力等多個(gè)維度構(gòu)建強(qiáng)大的綜合實(shí)力，對(duì)房企穿越地產(chǎn)白銀時(shí)代至關(guān)重要。
4月28日,中國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展中心、廣東時(shí)代傳媒共同主辦的“2020中國(guó)地產(chǎn)時(shí)代奧斯卡”榜單揭曉，憑借前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略、穩(wěn)定向好業(yè)績(jī)指標(biāo)及良好的成長(zhǎng)能力等綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)，雅居樂集團(tuán)被評(píng)為“2020中國(guó)綜合實(shí)力投資控股企業(yè)”。
發(fā)軔于中山到扎根廣州，再到布局全國(guó)，雅居樂一直堅(jiān)持均衡穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。2019年，雅居樂銷售再破千億，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額602.39億元，同比增加7.3%；凈利潤(rùn)增加10.5%至92.33億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)增加5.4%至75.12億元。同時(shí)，多元化業(yè)務(wù)全面發(fā)力，收入貢獻(xiàn)突破10%。
通過多年的積累和沉淀，雅居樂已構(gòu)建了全面均衡的綜合實(shí)力，站在世紀(jì)新十年的起點(diǎn)，雅居樂將會(huì)迎來(lái)更加穩(wěn)健更有質(zhì)量的發(fā)展。
規(guī)模、盈利能力持續(xù)穩(wěn)步提升
在行業(yè)銷售規(guī)模行將觸頂?shù)谋尘跋?，雅居樂銷售業(yè)績(jī)卻繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2019年，雅居樂全年實(shí)現(xiàn)1179.7億銷售金額，同比增長(zhǎng)14.9%，完成全年銷售目標(biāo)的104.4%；累計(jì)預(yù)售建筑面積891.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。
基本盤面擴(kuò)大之余，雅居樂并未陷入“增收不增利”的困境。2019年，雅居樂凈利潤(rùn)繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，同比增加10.5%至92.33億元，凈利潤(rùn)率同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。在同策研究院發(fā)布的2019年品牌房企凈利潤(rùn)top30排行榜中位列第十四名。
在行業(yè)整體規(guī)模增速明顯放緩的背景下，盈利能力成為考驗(yàn)房企綜合實(shí)力的關(guān)鍵指標(biāo)之一。受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等多重因素影響，疊加企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的下降，2019年，地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力小幅下降。
根據(jù)中指院研究數(shù)據(jù)，2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率為11.1%，較上年分別下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，TOP10房企凈利潤(rùn)率也僅為14.8%。相比之下，雅居樂的凈利潤(rùn)率不降反升，且較行業(yè)平均水平高出了4.2個(gè)百分點(diǎn)。
此外，3月17日發(fā)布的“2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)-盈利性TOP10”榜單也顯示，雅居樂穩(wěn)居第6位，顯示了其良好穩(wěn)健的盈利能力。
盈利能力的穩(wěn)步提升，得益于其扎實(shí)有效的降本增效舉措。數(shù)據(jù)顯示，在規(guī)模和盈利雙雙穩(wěn)步增長(zhǎng)的過程中，2019年?duì)I銷成本卻下降了13%；另一方面，在有息負(fù)債總規(guī)模部分上升的同時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額則由27.44億元降至25.29億元，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率仍然為76.1%，與上一年持平。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%。相比之下，雅居樂的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)低于行業(yè)平均水平。
此外，為追求效益穩(wěn)步增長(zhǎng)，雅居樂不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，加快銷售款項(xiàng)回籠，強(qiáng)化資金及預(yù)算管理，優(yōu)化成本及開支管理，也獲得明顯效果。2019年，雅居樂銷售回款率提升約12個(gè)百分點(diǎn)至82%，如果按照行業(yè)內(nèi)許多公司采取的將歷年銷售回款均計(jì)算在內(nèi)的口徑，則銷售回款率達(dá)93%，同比增幅也達(dá)到12個(gè)百分點(diǎn)。
優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)筑牢發(fā)展壓艙石
在房企的核心能力中，市場(chǎng)研判和拿地能力至關(guān)重要。能否提前預(yù)判變化、踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，往往決定一家房企未來(lái)數(shù)年的命運(yùn)?？v觀雅居樂的拿地曲線，均是在審視城市發(fā)展周期后做出的正確抉擇。
2019年2月18日，國(guó)務(wù)院共先后批復(fù)了10大國(guó)家級(jí)城市群，其中長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝五大城市群潛力巨大，GDP占比合計(jì)高達(dá)55%，常住人口占比40%。洞察到市場(chǎng)趨勢(shì)，雅居樂積極推進(jìn)“2+3+N”策略，在珠三角和長(zhǎng)三角、具有后發(fā)潛力的重點(diǎn)城市群、其他機(jī)會(huì)型城市群不斷均衡深化布局。
2019年，雅居樂在75個(gè)城市擁有權(quán)益預(yù)計(jì)總建筑面積為3970萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。2019年，雅居樂新增42個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，權(quán)益投資額359億中有40%放在珠三角、長(zhǎng)三角等戰(zhàn)略深耕城市群，另有43%投資額分布在標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等。依托《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》和上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)規(guī)劃等諸多政策利好，雅居樂未來(lái)發(fā)展將受惠于這些重點(diǎn)城市群巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
得益于在土地市場(chǎng)的多年深耕，雅居樂區(qū)域銷售布局更加均衡合理，擺脫了對(duì)單一市場(chǎng)的依賴。在2019年銷售業(yè)績(jī)中，海南及云南業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)為11.7%，較2018年同期降了4個(gè)百分點(diǎn)；華南區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)32.9%，其中粵港澳大灣區(qū)為26.3%；華東地區(qū)貢獻(xiàn)達(dá)到27.2%，較2018年提升了近9個(gè)百分點(diǎn)；華中和西部地區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)總計(jì)為15.2%；其他地區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)接近13%。
2019年于雅居樂來(lái)說(shuō)也是多樣化土地增儲(chǔ)方式齊頭并進(jìn)的一年，在購(gòu)地策略上，雅居樂更注重推動(dòng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)及城市更新項(xiàng)目發(fā)展。去年，雅居樂通過招拍掛獲取的土地占比34.5%、通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲地39.4%、通過合作及并購(gòu)獲地26.1%。
多渠道的拿地策略，使雅居樂平均土地成本僅3509元/平方米，土地綜合地價(jià)和房?jī)r(jià)比例在22%左右。這意味著雅居樂成本管控較優(yōu)，也為后續(xù)的盈利穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
多元業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)未來(lái)發(fā)展
地產(chǎn)行業(yè)“水大魚大、蒙眼狂奔”的時(shí)代已經(jīng)一去不返，尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)成為行業(yè)共識(shí)，更決定了企業(yè)未來(lái)發(fā)展空間。
英國(guó)管理大師查爾斯·漢迪在其著作《第二曲線：跨越“S型曲線”的二次增長(zhǎng)》中提出，“任何一條增長(zhǎng)曲線都會(huì)達(dá)到增長(zhǎng)的極限，如果組織和企業(yè)能在第一曲線到達(dá)巔峰之前，找到帶領(lǐng)企業(yè)二次騰飛的“第二曲線”，那么企業(yè)永續(xù)增長(zhǎng)的愿景就能實(shí)現(xiàn)?！?/p>
2015年，雅居樂便開始圍繞地產(chǎn)主業(yè)發(fā)力“1+N”多元業(yè)務(wù)模式，深入布局物業(yè)服務(wù)、環(huán)保、教育、雅城科創(chuàng)、房管等幾大非房板塊。經(jīng)過近五年的發(fā)展，多元化業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)占比達(dá)到10.1%，已成為重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
年報(bào)顯示，2019年多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為60.61億元，同比增長(zhǎng)66%，連續(xù)三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到61%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)14.31億，同比增長(zhǎng)18%，連續(xù)三年復(fù)合增長(zhǎng)率為92%。
雅居樂這份成績(jī)單來(lái)之不易。自2010年前后，便有不少房企開始多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP30房企中的70%都曾提出多元化戰(zhàn)略，TOP100房企中更有97%布局了多元化業(yè)務(wù)。但在經(jīng)歷近10年的發(fā)展后，曾被寄予厚望的多元化探索仍收獲甚微，而地產(chǎn)開發(fā)仍是主要營(yíng)收和利潤(rùn)源頭。
除了恒大和碧桂園等少數(shù)幾家龍頭企業(yè)，仍在農(nóng)業(yè)、機(jī)器人、新能源汽車等行業(yè)進(jìn)行探索外，今年以來(lái)多家房企均表達(dá)了要收縮多元化業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)的意愿，而雅居樂是為數(shù)不多的突圍者，并在物業(yè)管理、環(huán)保等領(lǐng)域取得了不俗的業(yè)績(jī)。
在多元化業(yè)務(wù)版圖中，雅生活表現(xiàn)最為亮眼，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額51.27億元，較上一年增加51.8%；毛利及凈利潤(rùn)分別為18.83億元及12.92億元，較上一年分別增加46.0%及59.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為12.31億元，同比增加53.7%，每股基本盈利0.92元。
2019年，雅生活擬以固定對(duì)價(jià)15.6億元收購(gòu)中民物業(yè)60%股權(quán)及以可變對(duì)價(jià)收購(gòu)新中民物業(yè)60%股權(quán)。若收購(gòu)?fù)瓿?，雅生活整體在管面積將突破5億平方米，躍居行業(yè)龍頭。
憑借優(yōu)異的綜合表現(xiàn)，今年2月雅生活被納入恒生綜合指數(shù)及恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)成份股，市場(chǎng)影響力進(jìn)一步提升?；ㄆ?、高盛、瑞銀、摩根士丹利等十多家權(quán)威券商也重申雅生活“買入”“跑贏大市”評(píng)級(jí)，并維持雅生活行業(yè)首選。
環(huán)保業(yè)務(wù)的表現(xiàn)同樣出色。期內(nèi)，雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分別為15.10億元及3.35億元，分別較去年大幅增加146.1%及69.6%。通過多年發(fā)展，環(huán)保業(yè)務(wù)已完成全國(guó)布局，共有45個(gè)項(xiàng)目。其中，截至去年底，雅居樂環(huán)保危險(xiǎn)廢物設(shè)計(jì)處理規(guī)模已逾330萬(wàn)噸/年，安全填埋庫(kù)容逾1800萬(wàn)立方米，在這兩個(gè)毛利率高達(dá)40%以上的領(lǐng)域占據(jù)了行業(yè)排頭兵的地位。
2019年底，雅居樂的建設(shè)板塊正式更名為“雅城科創(chuàng)集團(tuán)”，已經(jīng)完成了人居科技、 EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)體系的搭建，全年承接了逾300個(gè)工程項(xiàng)目，為50多家房地產(chǎn)企業(yè)客戶提供服務(wù)。
白銀時(shí)代下，雅居樂已站在有利的位置，緊緊圍繞地產(chǎn)主業(yè)打造了第二條增長(zhǎng)曲線，將為未來(lái)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
